Quando contratar a obra por administração
Na administração, o cliente paga material e mão de obra a preço de custo e remunera a gestão à parte.
Fonte SX · escrito e revisado pela equipe SX · curadoria técnica: Luan e Gilberto
O que considerar antes de começar
Compare administração, empreitada global e empreitada só de mão de obra pela margem e pelo risco de cada uma, para o porte e a complexidade da sua obra.
Por que isso importa?
O custo direto de material e mão de obra não muda com o tipo de contrato; o que muda é a margem do construtor e quem assume o risco.
O que avaliar?
Pontos para conversar com quem projeta ou executa.
- Quanto é o honorário de gestão e sobre que base
- Quem compra, paga e confere os materiais
- Se o gestor tem margem escondida em algum item
Contexto e limites
Na administração o dono paga a custo, mas assume o risco de estouro e as obrigações trabalhistas; na empreitada global, o BDI transfere esse risco. Honorário perto de 10% do custo é referência de mercado e varia.
Nota técnica SX
Conferida pela SX contra norma e prática de obra.
Contratação: administração
Na administração o dono paga a custo, mas assume o risco de estouro, a gestão das interfaces e as obrigações trabalhistas e previdenciárias (CNO, eSocial); na empreitada global o BDI (usual de 20-35%) transfere esse risco. Taxas de administração variam de 10% a 20%. Exige projeto completo e gestor competente.
Detalhe construtivo · Regimes de contratação comparados em índice de custo
- 1Custo direto igual nos três: material 6 + mão de obra 4 = 10
- 2Empreitada global: margem, reajuste e risco do material embutidos
- 3Contratão chave na mão: no meio da obra não se sabe se pagou a mais
- 4Empreitada parcial: empreiteiro só na mão de obra
- 5Administração: honorário de gestão de cerca de 10% do custo
- 6Honorário em valor fechado, em parcelas iguais ao longo da obra
- 7Nota fiscal de todo material no CPF do dono
- 8Padrão mais alto pede mais: pedreiro com engenheiro, empreiteiro, construtora
- Barras na proporção dos índices de custo. Cinza: material; teal: mão de obra; navy: margem e risco do construtor (na administração, o honorário).
- O custo direto não muda com o arranjo jurídico, só a margem e o risco; quem cobra taxa de administração não pode ter margem no restante.
- Nem contratinhos sucessivos (fundação, laje, alvenaria): sem teto, o prejuízo de um combinado volta no seguinte.
- Estrutura e infraestrutura de primeira em qualquer regime: o que encarece a obra é o acabamento.
- Atenção: na administração o preço final não é fechado e o estouro fica com o dono; administrar sozinho («dono e executor») soma a isso a gestão que o honorário remunera.
Esquema sem escala, não é projeto. Cotas com norma = leitura técnica da SX.