O que o contrato inclui e o que não inclui
Um escopo descrito em detalhe, com as exclusões por escrito, reduz aditivos e o 'não estava combinado'.
Fonte SX · escrito e revisado pela equipe SX · curadoria técnica: Luan e Gilberto
O que considerar antes de começar
Defina item por item o que está incluído e peça ao empreiteiro a lista do que fica de fora; o que o empreiteiro não listar entra no preço.
Por que isso importa?
Contrato vago dá margem a orçamento baixo para ganhar a concorrência e a cobranças depois. Escopo mal descrito e pagamento sem medição estão entre as principais causas de estouro.
O que avaliar?
Pontos para conversar com quem projeta ou executa.
- Tipo de piso, rodapé e pontos elétricos previstos
- Se o escopo vai até a fase grossa ou até o acabamento
- Quais serviços ficam com lojas e fornecedores, não com o empreiteiro
Contexto e limites
Aditivos como o de R$ 400.000 para R$ 450-480 mil são casos ilustrativos, não média. Orçamento que muda toda semana pode indicar falta de capacidade técnica ou má-fé, e pede esclarecimento.
Detalhe construtivo · Contrato com lista do que não está incluído
- 1Incluído: piso, rodapé, tomadas por versão, ilha e limite do escopo
- 2NÃO incluído, escrito pelo empreiteiro: o que não listar está incluído
- 3Contrato intermediário: folga para pequenos acréscimos
- 4Letras miúdas: taxas à parte, como caminhão não cheio no m³
- 5Revisado por advogado, com garantia e impostos dos funcionários
- 6Contrato obscuro: de R$ 400.000 para R$ 450–480 mil em aditivos
- 7Acréscimo no meio: 10% a mais de serviço vira 40 a 50% de custo
- 8Ponta solta custa 20 a 30% a mais de mão de obra
- À esquerda, a folha do contrato; à direita, o valor antes e depois dos aditivos e a mão de obra com ponta solta; sem escala.
- Estouro de contrato tem duas causas: pagar sem medir e escopo mal descrito [mt-mob-03].
- Orçamento que muda toda semana indica falta de capacidade técnica ou má-fé [mt-mob-03].
- Checklist completo antes de contratar: grandes blocos dão preço melhor [mt-ges-67].
Esquema sem escala, não é projeto. Cotas com norma = leitura técnica da SX.