Nem contratos picados, nem um só chave na mão
Dividir a obra em contratos pequenos ou fechar tudo num único valor traz riscos opostos para o controle do custo.
Fonte SX · escrito e revisado pela equipe SX · curadoria técnica: Luan e Gilberto
O que considerar antes de começar
Defina contratos com escopo completo e preço travado, mas medidos por etapa, para manter o controle e a possibilidade de troca.
Por que isso importa?
Em contratos sucessivos, o empreiteiro compensa o prejuízo do anterior no seguinte; num contratão, não se sabe no meio da obra se pagou a mais ou a menos.
O que avaliar?
Pontos para conversar com quem projeta ou executa.
- Como os contratos cobrem a obra sem lacunas
- Se é possível trocar um contratado no meio da obra
- Como medir o que já foi pago em cada contrato
Contexto e limites
A análise vale para obras em que os dois extremos fazem perder o controle do custo. Não há número ideal de contratos: o arranjo depende do porte e da complexidade da obra.
Detalhe construtivo · Organograma da obra em cinco contratos
- 1Dono como técnico do time: fornecedores do mesmo padrão
- 2Comissão (RT) do arquiteto combinada e registrada em contrato
- 3Engenheiro responsável se reporta ao arquiteto
- 4Da esquerda: fase grossa, acabamento, hidráulica, elétrica e pintura
- 5Reboco e contrapiso saem da fase grossa para a equipe de acabamento
- 6Valor de toda a mão de obra congelado antes do primeiro dia
- 7Serviços avulsos (corrimão, coifa) em combinados de 1 a 2 dias
- 8Mão de obra pesa ~40% do custo; 35% a 38% no altíssimo padrão
- Do topo para a base: dono, arquiteto e engenheiro, os cinco contratos e os avulsos; à direita, o peso da mão de obra no custo.
- Fixar a mão de obra de uma vez dá controle: quem contrata etapa por etapa fica refém de quem já sabe onde passa cada cano.
- Equipes de fase grossa e de acabamento separadas: terminada a grossa, a equipe segue para outra obra.
- Comissão do arquiteto é justa quando remunera serviço contínuo fora do contrato, como o projeto de marcenaria e a conferência de medidas; oculta, distorce a especificação.
- Em obra de grande porte, uma gerenciadora do lado do cliente soma-se à construtora.
Esquema sem escala, não é projeto. Cotas com norma = leitura técnica da SX.