PlanejamentoReduzir custo
Consórcio para construir: como encarar?
O consórcio funciona como dinheiro sem juros e poupança forçada, mas exige paciência até a contemplação.
Fonte SX · escrito e revisado pela equipe SX · curadoria técnica: Luan e Gilberto
O que considerar antes de começar
Avalie o consórcio se você pode esperar pela contemplação e compare a taxa de administração com os juros de um financiamento.
Por que isso importa?
Sem juros, o custo é a taxa de administração; em troca, o dinheiro não está disponível quando você quer, o que não combina com obra que precisa começar já.
O que avaliar?
Pontos para conversar com quem projeta ou executa.
- Taxa de administração e outros encargos do grupo
- Prazo provável até a contemplação
- Como o crédito será usado na obra quando sair
Contexto e limites
Em média, a contemplação leva de 2 a 4 anos, e o consórcio não é investimento. Regras e prazos variam por administradora; leia o contrato do grupo.
Detalhe construtivo · Obra financiada com lote quitado como entrada
- 1Lote quitado no seu nome entra como entrada
- 2Banco financia até 80% da avaliação do imóvel pronto (lote + obra)
- 3Prefira a linha em que o banco antecipa e você comprova depois
- 4Só juros sobre o liberado: 1% a.m., R$ 1.000 por R$ 100.000
- 5Avalie a PJ: lá os juros pagos entram como custo dedutível
- 6Amortização só começa depois do habite-se
- 7Na venda, o banco do comprador quita o financiamento da obra
- 8ROI de 35% sobre o custo, numa obra de ~1,5 ano
- 970–80% sobre o que saiu do bolso, com a obra financiada
- O mesmo dinheiro que faria 1 operação à vista faz 4 com financiamento [mt-inv-07].
- Funciona se a venda não demora: os juros correm até o comprador assumir [mt-inv-09].
- Atenção: juros só abatem imposto no lucro real; no lucro presumido, comum em quem constrói para vender, a base é um percentual da receita e a despesa não conta [RIR/2018].
Esquema sem escala, não é projeto. Cotas com norma = leitura técnica da SX.