Como calcular a metragem real da obra?
Áreas descobertas como calçadas e entorno da piscina custam menos por metro que a área construída e devem entrar com peso menor.
Fonte SX · escrito e revisado pela equipe SX · curadoria técnica: Luan e Gilberto
O que considerar antes de começar
Calcule a metragem aplicando uma fração do custo por metro a cada área descoberta, em vez de usar o valor cheio ou só a área do papel.
Por que isso importa?
Usar o valor cheio para tudo infla a estimativa; ignorar as áreas externas a subestima. A metragem ponderada aproxima o custo do que será de fato construído.
O que avaliar?
Pontos para conversar com quem projeta ou executa.
- Quais áreas descobertas o projeto tem
- Que fração do custo cada tipo de área recebe
- Se a estimativa usa a área construída ou a ponderada
Contexto e limites
As frações de cada tipo de área não são fixas e variam com o projeto; defina-as com o orçamentista. A ideia de áreas equivalentes, com peso menor que a área coberta, é prática usual no cálculo de custo por área.
Nota técnica SX
Conferida pela SX contra norma e prática de obra.
Planejamento de custo
O CUB/m² sobre a área do alvará deixa de fora obras externas, piscina, muros, calçadas e paisagismo, e não inclui fundações nem contenções (pesa em terreno inclinado). O correto é orçar por itens (curva ABC). Na NBR 12721, piscinas, calçadas e terraços descobertos são áreas equivalentes, de coeficiente menor que 1.
Detalhe construtivo · Do número fechado à metragem construível
- 1Meta de custo fechada antes do projeto, ex.: R$ 1.000.000
- 2Fora do alvará: piscina, deck, calçada, rampa, beirais, área oca
- 3Régua de R$/m² por padrão: material e mão de obra, sem terreno
- 4Metragem possível: o tamanho é o primeiro fator do orçamento
- 5Não coube? Orce antes de aprovar e adeque o projeto, não o número
- 6Declive ou aclive: ~50 m² a mais de rampas, escadas e contenções
- 7Desnível acima de um andar: +7% a 10% da obra para o terreno
- 8Piscina fora da metragem; no caso de referência, R$ 120–150 mil
- 9Guarda-corpo, instalado no fim: facilmente R$ 40 ou 50 mil
- No alto, da esquerda para a direita: número fechado, parcela fora do alvará, régua de R$/m² (de baixo para cima: baixo, médio, nobre e alto padrão) e metragem possível; a seta de volta leva ao projeto, não ao número.
- Embaixo, o lote em planta: a casa hachurada é o que o alvará mede; rampa, calçada, deck, piscina e guarda-corpo também custam.
- Atenção: a régua mistura datas (o alto padrão é o valor de 2026) e muda com a região; R$/m² é só o primeiro norte, o número sai do projeto orçado [mt-cus-16] [mt-cus-39].
Esquema sem escala, não é projeto. Cotas com norma = leitura técnica da SX.