Uma obra só ou várias operações menores?
Dividir o capital em vários projetos com sócios e financiamento dilui o risco em vez de concentrá-lo numa obra.
Fonte SX · escrito e revisado pela equipe SX · curadoria técnica: Luan e Gilberto
O que considerar antes de começar
Compare o retorno e o risco de investir todo o capital numa obra com o de dividi-lo em várias frentes com sócios e crédito.
Por que isso importa?
Uma única obra concentra todo o risco de atraso, custo e venda; várias operações espalham o desembolso e reduzem o impacto de um problema isolado.
O que avaliar?
Pontos para conversar com quem projeta ou executa.
- Capacidade de acompanhar várias obras ao mesmo tempo
- Custo e condições do financiamento em cada frente
- Quem serão os sócios e como dividem o risco
Contexto e limites
Exemplo de referência: o capital de uma operação à vista (cerca de R$ 570 mil) faria 4 com financiamento. Financiamento também traz juros e risco; não é recomendação de investimento.
Detalhe construtivo · Obra financiada com lote quitado como entrada
- 1Lote quitado no seu nome entra como entrada
- 2Banco financia até 80% da avaliação do imóvel pronto (lote + obra)
- 3Prefira a linha em que o banco antecipa e você comprova depois
- 4Só juros sobre o liberado: 1% a.m., R$ 1.000 por R$ 100.000
- 5Avalie a PJ: lá os juros pagos entram como custo dedutível
- 6Amortização só começa depois do habite-se
- 7Na venda, o banco do comprador quita o financiamento da obra
- 8ROI de 35% sobre o custo, numa obra de ~1,5 ano
- 970–80% sobre o que saiu do bolso, com a obra financiada
- O mesmo dinheiro que faria 1 operação à vista faz 4 com financiamento [mt-inv-07].
- Funciona se a venda não demora: os juros correm até o comprador assumir [mt-inv-09].
- Atenção: juros só abatem imposto no lucro real; no lucro presumido, comum em quem constrói para vender, a base é um percentual da receita e a despesa não conta [RIR/2018].
Esquema sem escala, não é projeto. Cotas com norma = leitura técnica da SX.