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Terreno abaixo do mercado: a margem começa aí
Comprar o terreno abaixo do preço de mercado, como em leilão judicial, cria margem desde o início da operação.
Fonte SX · escrito e revisado pela equipe SX · curadoria técnica: Luan e Gilberto
O que considerar antes de começar
Pesquise oportunidades de compra abaixo do mercado e calcule a margem total do negócio antes de arrematar ou fechar o terreno.
Por que isso importa?
O preço de venda é limitado pelo mercado; o custo de compra é onde o investidor tem mais controle sobre o resultado.
O que avaliar?
Pontos para conversar com quem projeta ou executa.
- Preço real de lotes semelhantes fora de leilão
- Dívidas e pendências do terreno
- Custos de documentação e regularização
Contexto e limites
Caso de referência: lote, documentação e projeto por R$ 600.000 contra cerca de R$ 800.000 fora de leilão. Leilão envolve riscos jurídicos; leia o edital com advogado.
Detalhe construtivo · Custo de construir contra valor de mercado
- 1Leilão judicial: entrada de 25% e saldo em 30 parcelas
- 2Terreno abaixo do mercado: a primeira origem do lucro
- 3Profissional: duas obras próprias rendem como cinco ou seis de cliente
- 4Anuncie cedo: dá para vender durante a obra
- 5Venda acima do custo de obra não é lucro: terreno, impostos e juros reduzem a margem
- 6Saída e comprador definidos antes de projetar
- 7Acertar localização, padrão, metragem e planta compensa outros erros
- Erro numa primeira obra tende a custar margem, não prejuízo [mt-inv-17].
- Imóveis construídos antes da pandemia ainda vendem com desconto, mas estão sendo reajustados [mt-inv-35].
- Atenção: no leilão, o que fica com o arrematante (tributos, condomínio) depende do edital e da matrícula, e o parcelamento tem correção e hipoteca do próprio imóvel; leia o edital com advogado [CPC, art. 895] [CTN, art. 130].
Esquema sem escala, não é projeto. Cotas com norma = leitura técnica da SX.