Retorno sobre o custo ou sobre o desembolso?
Quando a obra é financiada, o retorno percentual sobre o dinheiro que realmente saiu do bolso pode ser maior do que sobre o custo total.
Fonte SX · escrito e revisado pela equipe SX · curadoria técnica: Luan e Gilberto
O que considerar antes de começar
Calcule o retorno tanto sobre o custo total quanto sobre o desembolso efetivo, incluindo juros e prazo de venda.
Por que isso importa?
O financiamento reduz o capital próprio aplicado e amplia o retorno sobre ele, mas também aumenta o risco se a venda atrasar.
O que avaliar?
Pontos para conversar com quem projeta ou executa.
- Desembolso próprio mês a mês até a venda
- Juros pagos durante a obra e a venda
- Cenário com venda atrasada
Contexto e limites
Os percentuais (ROI de 35% sobre o custo, 70–80% sobre o desembolso e cerca de 90% num caso de leilão) são projeções, não casos vendidos e auditados; após terreno, corretagem, tributos e juros, a margem líquida costuma ser menor.
Nota técnica SX
Conferida pela SX contra norma e prática de obra.
Construir para vender
Comparar custo de obra sem terreno com o valor do imóvel pronto infla o ganho. Descontados terreno, corretagem (5-6%), ITBI, IR sobre ganho de capital (15-22,5%) ou RET de 4%, juros e tempo de venda, incorporadoras reportam margens líquidas de 10-20%. Comparar com renda fixa pela TIR; captar cotistas exige SCP ou SPE.
Detalhe construtivo · Obra financiada com lote quitado como entrada
- 1Lote quitado no seu nome entra como entrada
- 2Banco financia até 80% da avaliação do imóvel pronto (lote + obra)
- 3Prefira a linha em que o banco antecipa e você comprova depois
- 4Só juros sobre o liberado: 1% a.m., R$ 1.000 por R$ 100.000
- 5Avalie a PJ: lá os juros pagos entram como custo dedutível
- 6Amortização só começa depois do habite-se
- 7Na venda, o banco do comprador quita o financiamento da obra
- 8ROI de 35% sobre o custo, numa obra de ~1,5 ano
- 970–80% sobre o que saiu do bolso, com a obra financiada
- O mesmo dinheiro que faria 1 operação à vista faz 4 com financiamento [mt-inv-07].
- Funciona se a venda não demora: os juros correm até o comprador assumir [mt-inv-09].
- Atenção: juros só abatem imposto no lucro real; no lucro presumido, comum em quem constrói para vender, a base é um percentual da receita e a despesa não conta [RIR/2018].
Esquema sem escala, não é projeto. Cotas com norma = leitura técnica da SX.