PlanejamentoReduzir custo
Obra financiada: juros agora, amortização depois
Durante a obra financiada paga-se só juros sobre o valor liberado, e a amortização começa após o habite-se.
Fonte SX · escrito e revisado pela equipe SX · curadoria técnica: Luan e Gilberto
O que considerar antes de começar
Planeje o fluxo de caixa com parcelas menores durante a obra e com o salto da parcela após o habite-se.
Por que isso importa?
O desembolso cresce à medida que o banco libera recursos; quando a amortização começa, a parcela sobe e precisa caber na renda ou na estratégia de venda.
O que avaliar?
Pontos para conversar com quem projeta ou executa.
- Cronograma de liberação do banco
- Valor da parcela após o habite-se
- Prazo da obra e risco de atraso no habite-se
Contexto e limites
Os números são de referência: a 1% ao mês, R$ 1.000 por R$ 100.000 liberados; num caso, a parcela foi de cerca de R$ 28.700 para cerca de R$ 38.000. Condições variam por banco.
Detalhe construtivo · Obra financiada com lote quitado como entrada
- 1Lote quitado no seu nome entra como entrada
- 2Banco financia até 80% da avaliação do imóvel pronto (lote + obra)
- 3Prefira a linha em que o banco antecipa e você comprova depois
- 4Só juros sobre o liberado: 1% a.m., R$ 1.000 por R$ 100.000
- 5Avalie a PJ: lá os juros pagos entram como custo dedutível
- 6Amortização só começa depois do habite-se
- 7Na venda, o banco do comprador quita o financiamento da obra
- 8ROI de 35% sobre o custo, numa obra de ~1,5 ano
- 970–80% sobre o que saiu do bolso, com a obra financiada
- O mesmo dinheiro que faria 1 operação à vista faz 4 com financiamento [mt-inv-07].
- Funciona se a venda não demora: os juros correm até o comprador assumir [mt-inv-09].
- Atenção: juros só abatem imposto no lucro real; no lucro presumido, comum em quem constrói para vender, a base é um percentual da receita e a despesa não conta [RIR/2018].
Esquema sem escala, não é projeto. Cotas com norma = leitura técnica da SX.